Muchos de los edificios de nuestra ciudad tienen una clave urbanística que permite instar cambios de uso inmobiliario. Esta flexibilidad posibilita que los inmuebles se destinen a la actividad que sea más productiva según cada momento histórico.
Por hacer un rápido repaso de las últimas décadas, en los años 80 el crecimiento económico y el auge del sector servicios generó una gran demanda de oficinas, por lo que muchos de los edificios que hasta la fecha habían tenido un uso residencial, se convirtieron en edificios de oficinas. El caso paradigmático lo encontramos en el Paseo de Gracia, que pasó a albergar todas las sedes de entidades financieras.
Entre 1996 y 2006, coincidiendo con el boom residencial y con el hecho de que en la ciudad se habían promovido oficinas modernas y de alta calidad en áreas de «nueva centralidad», se produjo una nueva reconversión de edificios de oficinas a residencial. Nuevamente Paseo de Gracia nos sirve de ejemplo, pues los edificios que se habían convertido en oficinas, regresaron a su uso original, convirtiéndose esta vez en viviendas de lujo.
Esta reconversión de usos tuvo consecuencias sumamente beneficiosas para el mercado de oficinas de nuestra ciudad, pues muchas de las empresas que no encontraban espacio en el centro, se desplazaron a oficinas del 22@ y de otras áreas de nuevo cuño, contribuyendo a la regeneración de estas zonas.
En los últimos 5 años, Barcelona experimenta un boom de la demanda hotelera –tanto de inversores como de operadores–, por lo que, una vez más, Barcelona se redefine, registrando en esta ocasión, numerosas reconversiones de edificios de oficinas –bien ubicados, pero obsoletos técnicamente– a establecimiento hotelero.
La pregunta en boca de todos es dónde está el límite de los hoteles en nuestra ciudad. Atendiendo a los parámetros que miden la rentabilidad de los establecimientos hoteleros –ocupación y precio al que se venden las habitaciones (ADR)– sí tiene sentido la apertura de determinados tipos de hoteles.
Esto hace que, cuando se inicia un proceso de venta de un edificio en Barcelona cuya clave urbanística permite diferentes usos, hay grandes probabilidades que quién se adjudique el inmueble sea un inversor que desee emprender un proyecto hotelero.
Consecuencias de la moratoria de licencias turísticas
Ante la inesperada moratoria, el grupo inversor que ha pagado un plus por el inmueble, porque su proyecto era hotelero, se encuentra ante 2 alternativas:
La primera opción es esperar a que se levante la moratoria, lo que le aboca a un panorama de incertidumbre, pues no sabe a ciencia cierta cuánto tiempo se prolongará esta situación. El tiempo de parálisis en todo proyecto inmobiliario supone una importante merma de rentabilidad, así como, en muchos casos, un lucro cesante de ingresos.
La segunda opción pasa por abandonar el proyecto hotelero y dedicar el inmueble a otro uso inmobiliario (viviendas u oficinas). El problema está en que el inversor ha pagado un sobreprecio porque el activo permitía ser destinado a hotel.
No obstante, lo realmente grave no son los proyectos que han quedado paralizados, sino el mensaje que se ha lanzado al mercado de inversión internacional. Esta sensación de «inseguridad jurídica» es la que puede acarrear las peores consecuencias, que no se evidenciarán hasta transcurrido un cierto tiempo, en forma de menor volumen de inversión, por percepción de un mayor riesgo.
Cómo gestionar adecuadamente el éxito de la industria turística
Debemos aceptar que gran parte de los ciudadanos de BCN no percibe el turismo como algo beneficioso para sí. Esta percepción es errónea, pues el turismo enriquece la ciudad de un modo transversal y ha evitado en gran medida los efectos devastadores de la crisis que estamos justo empezando a superar.
Uno de los factores que contribuiría positivamente a que el ciudadano visualice las ventajas que aporta el turismo a la ciudad sería que desde la Administración Pública se explique en qué se invierte la recaudación de la tasa turística o de otros impuestos que gravan la actividad turística.
Esta recaudación se podría destinar a acometer determinadas actuaciones de mejora en las zonas más desfavorecidas de la ciudad o en las áreas que más sufren las molestias de la congestión turística.
Por otro lado, no deberían escatimarse esfuerzos en la persecución de la explotación ilegal de habitaciones y camas, que se escapan de los circuitos recaudatorios.
Barcelona es admirada. Y por ello está tocada por la fortuna del turismo.
Como ciudad, tenemos un gran reto por delante, pues debemos aprender a gestionar el turismo adecuadamente. Prohibir sin análisis previo no puede ser la mejor opción.
* Anna Gener Surrell es directora general de Aguirre Newman Barcelona
