Balance de las regulaciones de los pisos turísticos en España

España bate récord de turistas y, en la era de la globalización de las comunicaciones, no son pocos los que quieren sacar tajada con el alquiler de pisos, lo que obliga a las comunidades y a los ayuntamientos a poner coto para que la llamada economía colaborativa no se convierta en competencia desleal.

Ya hace tiempo que el sector de las viviendas turísticas viene reclamando una regulación homogénea de su actividad, pero de momento tienen que conformarse con las normativas aprobadas por algunas comunidades y ayuntamientos, sobre todo aquellos en los que los barrios más céntricos están vaciándose de población residente ante el encarecimiento de los alquileres.

El último en sumarse al carro de la regulación ha sido el Ayuntamiento de Madrid, con una moratoria de un año en la concesión de licencias de funcionamiento para todas las modalidades de hospedaje en edificios de uso residencial superiores a 90 días. Esta moratoria supondrá la suspensión de las licencias para abrir nuevos hoteles en centro, una parálisis que en el caso de las viviendas turísticas se extiende a los barrios de Chamberí, Salamanca o Arganzuela.

También la Comunidad de Madrid prepara un decreto para regular las viviendas de uso turístico, que deberán contar con un certificado de idoneidad para garantizar que reúnen las condiciones para ser ofertadas y que definirá a las plataformas digitales como Airbnb como «empresas turísticas», con sanciones de hasta 300.000 euros.

Los antecedentes de la regulación

Uno de los pioneros en regular esta actividad fue el Ayuntamiento de Barcelona, que prohíbe abrir nuevos alojamientos de este tipo en el centro de la ciudad pero permite compensar el cierre de los existentes en la periferia si la nueva unidad se sitúa en edificios exclusivos y no ha tenido uso de vivienda residencial. Barcelona reforzó la detección y sanción de los pisos turísticos ilegales y multa a los operadores que hacen publicidad de ellos.

Baleares también multa hasta con 40.000 euros a quien alquile piso a turistas y con hasta 400.000 euros en el caso de las inmobiliarias, intermediarios turísticos o plataformas digitales que los publiciten como Airbnb o Home Away. De hecho, el mes pasado se abrieron sendos expedientes sancionadores a Airbnb y Tripadvisor por su oferta ilegal de alquiler de pisos en Baleares.

Andalucía obliga desde 2016 a inscribir las viviendas con fines turísticos en un registro, a fin de evitar el fraude, el intrusismo y la competencia desleal. Esta norma establece unos requisitos mínimos de calidad y confort equiparables a los del resto de alojamientos, que deberán disponer de licencia de ocupación y cumplir las condiciones técnicas fijadas, con un catálogo de sanciones de hasta 150.000 euros en el caso de infracciones muy graves.

Tras una fuerte controversia con las patronales turísticas, el Gobierno canario reguló los usos del alquiler vacacional en 2015 y, aunque el Tribunal Superior de Justicia anuló el artículo que prohibía el alquiler vacacional en las zonas turísticas, la ley sigue vigente porque el Ejecutivo recurrió al Supremo, que aún no ha fallado. Entre tanto, la actividad ha disparado los alquileres en varios lugares, como Lanzarote, Las Canteras y Las Palmas de Gran Canaria.

Cualquier apartamento ofrecido a través de una plataforma digital en la Comunidad Valenciana tiene que estar registrado en la Agencia Valenciana de Turismo y someterse a la normativa vigente de seguridad y calidad. Murcia, por su parte, tiene un plan específico para reducir el desequilibrio actual entre la oferta reglada y la no reglada, poner coto al intrusismo y reforzar la lucha contra el empleo sumergido, precario y sin derechos.

Próximos pasos

La comunidad de Castilla-La Mancha dispondrá la próxima primavera de un texto que pondrá fin al vacío normativo en esta materia y que, según cálculos del Gobierno regional, permitirá sacar a la luz entre 1.500 y 2.000 viviendas turísticas que se ofertan en numerosos portales de internet sin garantías para los clientes y sin rendir cuentas a ninguna administración.

En Euskadi, el Gobierno Vasco aprobó el mes pasado un borrador de decreto que busca regular los aspectos más turísticos de las viviendas dando garantías a los promotores, vecinos y turistas, ya que la decisión de conceder las licencias corresponde a los ayuntamientos, como los de Bilbao y San Sebastián que concentran dos tercios de los casi 2.500 pisos turísticos del País Vasco.

Bilbao sólo permite el alquiler turístico en la primera planta de los edificios residenciales o en las plantas inmediatamente inferiores a las viviendas habituales, mientras en San Sebastián se prohibirán nuevos pisos turísticos en la Parte Vieja y en el puerto, zonas declaradas «saturadas».

También el Gobierno riojano aprobó en marzo de 2017 un reglamento general de turismo, que distingue los apartamentos turísticos -los que contienen tres o más unidades de alojamientos en un mismo edificio o parte diferenciada del mismo- de las viviendas de uso turístico, incluidas aquellas que se anuncian por internet.

El año pasado entró en vigor en Asturias un decreto que regula los pisos turísticos y, según los últimos datos disponibles, se habían registrado 640 solicitudes de alta y se habían abierto 159 expedientes sancionadores, 52 de ellos a establecimientos que no se habían inscrito en el registro y 107 a plataformas comercializadoras a través de internet.

La Junta de Extremadura trabaja en la reforma de la Ley 2/2011, de 31 de enero, de Desarrollo y Modernización del Turismo de Extremadura, que se materializará este año y que arbitrará nuevos instrumentos de lucha contra el fraude sobre los apartamentos turísticos.